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Bekommen wir negative Darlehenszinsen?

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Bekommen wir negative Darlehenszinsen?
Für Immobilieninvestoren stellt sich die Frage, ob weitere Zinssenkungen zu negativen Baufinanzierungszinsen führen können und welche Auswirkungen dies auf die Immobilienpreise hätte.

Betrachtet man die Einflussmöglichkeiten der Europäischen Zentralbank (EZB) auf die Zinsen, kommt man zum Ergebnis, dass Negativzinsen keineswegs ausgeschlossen sind. Anders in den USA: Dort wird derzeit darüber diskutiert, ob eine Negativzinspolitik überhaupt gesetzeskonform wäre. Schaut man sich die Zinsen von Bundesanleihen mittlerer Laufzeiten an, so stellt man fest, dass sich diese bereits auf negativem Terrain befinden.Ein Blick auf die Zusammensetzung der zehnjährigen Darlehenszinsen soll Aufschluss darüber geben, ab wann Banken ihren Baufinanzierungskunden Zinsen für ausgeliehene Mittel bezahlen:

Baufinanzierungszinsen setzen sich im Wesentlichen aus drei Faktoren zusammen:

  • dem Marktzins festverzinslicher Anleihen (z. B. Pfandbriefe), dieser entspricht dem sogenannten Wiederanlagezins
  • den kalkulierten Kosten für die finanzierende Bank
  • der kalkulierten Gewinnmarge der finanzierenden Bank

Zieht man vom zehnjährigen Baufinanzierungszins (derzeit ca. 1,3 Prozent) den zehnjährigen Pfandbriefzins (derzeit ca. 0,6 Prozent) ab, erhält man in einer Rückwärtsrechnung den ungefähren Wert, den eine Bank zur Deckung ihrer jährlichen Kosten beziehungsweise zur Kalkulation ihrer jährlichen Gewinnmarge benötigt. Dieser Wert beträgt hier 0,7 Prozent. Umkehrschluss: Negativzinsen für zehnjährige Zinsfestschreibungen wären also bereits ab negativen Pfandbriefrenditen von unter -0,7 Prozent möglich. Lägen diese beispielsweise bei -0,8 Prozent, stünden die Baufinanzierungszinsen bei -0,1 Prozent

Welchen Einfluss hätte dies auf die Entwicklung der Immobilienpreise?

Fallen die Zinsen weiter, steigen die Immobilienpreise weiter an. Die sogenannte Vermögenspreisinflation ginge also weiter, weil die Finanzierungskosten fallen würden. Da auch die Mieten weiter ansteigen würden, wäre für weitere Nachfrage nach Neubauimmobilien gesorgt – mit dem bekannten Nebeneffekt, dass die Gestehungskosten für die Immobilien ansteigen.

Spätestens zu diesem Zeitpunkt wird uns die Frage beschäftigen, ob die Zinsen zukünftig wieder auf die Niveaus des letzten Jahrzehnts steigen können und ob dann gar ein Immobiliencrash zu erwarten wäre. Die Antwort auf diese Frage bleibt uns die EZB schuldig. Dies könnte unter anderem ein Grund dafür sein, dass uns die EZB langfristig niedrige Zinsen verspricht.

Sascha Anspichler ist geschäftsführender Gesellschafter bei der FP Asset Management GmbH in Freiburg.

 

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