Immobilien: Zeit zu verkaufen

Würde man beim DAX derzeit den gleichen Multiplikator ansetzen, für den Immobilien in Deutschland verkauft werden, stünde der deutsche Leitindex bei 20.000 Punkten. Dass sollte aufhorchen lassen. Denn gewisse Grundregeln, die für Aktien- und Rentenmärkte gelten, dürften für den Immobilienmarkt nicht ganz falsch sein.

Für Wohnimmobilien in Deutschland zahlen Käufer laut dem jüngsten Bundesbankbericht etwa das 27-Fache der erzielbaren Jahresmiete. Im langjährigen Durchschnitt kosten die Immobilien in den sieben größten deutschen Städten etwas das 22-Fache der Jahresmiete.

Zwar sind die Zinsen so niedrig wie nie zuvor. Doch das erklärt den Aufschlag nur bedingt. Nobelpreisträger Robert Shiller hat in wissenschaftlichen Studien bewiesen, dass alle Vermögensgegenstände irgendwann zu ihrem langfristigen Bewertungsdurchschnitt zurückkommen. Auf lange Sicht wird die Wohnimmobilie also bezogen auf den aktuellen Preis eine unterdurchschnittliche Rendite erzielen. Denn in den kommenden zehn Jahren werden gerade die für die Immobilienfinanzierung wichtigen Langfristzinsen steigen. Zusammen mit möglichen politischen und sicheren demografischen Veränderungen könnten die Preise für Anlageimmobilie selbst bei permanenter Vollvermietung somit aufhören zu steigen und eventuell sogar fallen. Wer eine Anlageimmobilie sein Eigen nennt, sollte also heute über einen Verkauf nachdenken. Ab einer Haltedauer von zehn Jahren ist der Wertzuwachs steuerfrei.

Bei der Überlegung, wie der Erlös langfristig inflationsgeschützt angelegt werden kann, kommt man nicht an der Aktie vorbei.

Im langfristigen Schnitt sind Aktien etwa mit dem 15-Fachen des Jahresgewinnes bewertet. Aktuell müssen Aktionäre für US-Aktien wesentlich mehr bezahlen. Europas Aktienmarkt liegt am langfristigen Durchschnitt und Schwellenländer sind im historischen Vergleich relativ billig.

Würde man jedoch beim DAX den gleichen Multiplikator ansetzen, wie er für den deutschen Wohnimmobilienmarkt gilt, dann würde der deutsche Leitindex heute bei 20.000 Punkten notieren.

Eine Verdoppelung der Aktienpreise der deutschen und europäischen Unternehmen ist bei Reinvestition der Dividenden und Erträge bis 2025 mehr als realistisch. Das gilt auch bei steigenden Zinsen. Denn die aktuelle Bewertung berücksichtigt im Gegensatz zum Immobilienmarkt nicht die niedrigen Zinsen. Selbst ein Zinsniveau von drei bis vier Prozent würde die aktuellen Kurse in Europa noch rechtfertigen. Es ist also noch Luft nach oben.

Für einen Korb von fair bewerteten Märkten kann der Anleger auf lange Sicht die Durchschnittsrendite des Aktienmarktes erwarten. Diese liegt bei etwa sieben bis acht Prozent. Das würde auf Sicht von zehn Jahren eine Verdoppelung des aktuell investierten Kapitals bedeuten. Zwar gibt es dafür keine Garantie, doch sprechen aktuell wesentlich mehr Gründe für Aktien als für die Anlageimmobilie, wenn es um die Altersvorsorge geht. Die Unsicherheit beim künftigen Wert und dem Ertrag einer Anlageimmobilie ist dagegen sehr hoch.

Zum Autor: Gottfried Urban

Gottfried Urban, Jahrgang 1962, gilt aufgrund seiner über 30 jährigen Investmenterfahrung als ausgewiesener Portfoliospezialist. Als Mitgründer und Vorstandsvorsitzender der Bayerische Vermögen AG wirkt Gottfried Urban heute federführend an den strategischen Entscheidungen des Anlageausschusses mit. Darüber hinaus stellt der anerkannte Portfoliospezialist im Rahmen des Fund Advisory sein Know-how in den Dienst von renommierten Fondsgesellschaften. Zudem leitet er das Fondsresearch und die Kapitalmarktforschung der Bayerische Vermögen AG.

 

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Maximilian Stratz studierte Betriebswirtschaftslehre an der Universität Bayreuth. Seit 2016 ist Maximilian Stratz im Redaktionsteam des EXtra-Magazins beschäftigt.