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Wertsteigerung nach 40 Jahren: Null Prozent

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Immobilie in Berlin
Investments in Betongold sind kein Selbstläufer

In Deutschland wird gebaut wie lange nicht. Befeuert wird der Immobilienboom von sehr niedrigen Hypothekenzinsen und dem Wunsch der Anleger nach attraktiven, verlässlichen Renditen für ihr Kapital. Doch die nüchterne Analyse zeigt: Betongold bringt seit Jahrzehnten geringere Erträge als selbst konservative, stets liquide Staatsanleihen.

Für viele Investoren, die sich nicht mit den geringen Anlagezinsen abfinden wollen, Aktien aber für zu riskant halten, liegt die Lösung des Dilemmas auf der Hand: Mietimmobilien.

Schließlich kann, wer Betongold kauft, mit attraktiven und sehr sicheren Erträgen rechnen, so die Mehrheitsmeinung. Zudem gilt als ausgemacht, dass die Hauspreise in den angesagten Groß- und Mittelstädten steigen werden. Wer mit Vernunft statt nach Bauchgefühl investieren will, ignoriert besser diese vom Verkaufsinteresse gesteuerten Tipps der Immobilienbranche. Die Rendite von Immobilien setzt sich aus der Wertsteigerung des Objekts, gemessen am Kaufpreis inklusive Nebenkosten, sowie den laufenden Erträgen zusammen – in diesem Fall sind das die Mietzahlungen minus der dafür aufzuwendenden Nebenkosten.

Wie langfristige Daten des Researchhauses Bulwiengesa zeigen, verzeichneten Immobilien in Deutschland nach Abzug der Inflationsrate von 1970 bis 2009 überhaupt keine Wertsteigerungen. Doch nicht genug mit dieser unerwarteten Null-Prozent-Rendite: Das angeblich sichere Betongold verlor inflationsbereinigt bis zu 22 Prozent, wobei die längste Verlustphase 15 Jahre andauerte.

Rendite mit Immobilienanlagen bescheiden

Stephan Albrech

Albrech & Cie Vermögensverwaltung

AG

Übrigens ist die Wertsteigerung in den USA mit 0,5 Prozent im Jahr unwesentlich höher, wie Nobelpreisträger Robert Shiller errechnet hat; der höchste Verlust betrug dort 34 Prozent. Die laufenden, inflationsbereinigten Mieterträge können ebenfalls kaum überzeugen, wenn man sich auf die Langfrist-Datenreihen von Bulwiengesa stützt. Demnach lag die Bruttomietrendite für neue Eigentumswohnungen in Deutschland von 1975 bis 2008 bei 3,9 Prozent. Realistischerweise ist bei 40 Jahren Nutzungsdauer davon auszugehen, dass der Eigentümer im jährlichen Durchschnitt mindestens 1,5 Prozent, eher zwei Prozent des Zeitwerts des Gebäudes in die Instandhaltung stecken muss. Das reduziert die Nettomietrendite, die wegen der fehlenden Wertsteigerung der Gesamtrendite entspricht, auf zwei bis 2,5 Prozent, höchstens drei Prozent im Jahr.

Nicht berücksichtigt ist, dass Immobilien oft über Darlehen finanziert werden – die Eigenkapitalrendite liegt in diesem Fall (weit) unter diesen Werten. Vergleicht man Rendite und Risiko von Immobilien mit den Werten anderer Anlageklassen, zeigt sich, dass die Story vom Betongold eher einem Märchen gleichkommt. So haben selbst fünfjährige deutsche Staatsanleihen von 1970 bis 2009 mit 3,2 Prozent eine höhere inflationsbereinigte Rendite erzielt als die notorisch illiquiden Immobilien – und das bei höchster Sicherheit und permanenter Verfügbarkeit!

Bei einer Restlaufzeit von 10 Jahren fällt die Rendite weit höher aus. Das gilt erst recht für ein gleich gewichtetes Aktien-Anleihen-Portfolio mit europäischen Dividendentiteln und länger laufenden Anleihen – mit der Folge, dass ein solcher Anleger nach gut 30 Jahren inflationsbereinigt ein doppelt so hohes Vermögen hatte wie der durchschnittliche Immobilienkäufer.

Fazit zur Anlage in Immobilien:

(Anteile an) Immobilien sind für Anleger in der Regel dann sinnvoll, wenn sie zur Miete wohnen. In diesem Fall empfiehlt sich jedoch der Kauf von Immobilienaktien bzw. REITs oder von Indexfonds auf solche Unternehmen, denn damit streuen Investoren ihr Geld, auch in kleineren Summen, weltweit auf verschiedene Immobilienmärkte, die teils rentabler sind, als der deutsche. Wer bereits eine Immobilie nutzt oder besitzt, sollte indes gut überlegen, ob er den Betonanteil in seinem Gesamtportfolio weiter erhöhen will.

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